Quá trình đồng bộ hạ tầng giao thông cùng với đó là chiến lược phát triển kinh tế vùng đã làm thay đổi toàn diện bộ mặt đô thị TP.HCM. Nổi bật trong đó phải kể đến Quận 4 – khu vực đang nổi lên như một điểm đến hấp dẫn dành cho các nhà đầu tư.
1. THÔNG TIN TỔNG QUAN QUẬN 4
Địa Lý, Dân Cư
Đa số mọi người đều cho rằng, các quận thuộc TP.HCM đều rộng, có diện tích lớn và dân cư đông đúc. Tuy nhiên, Quận 4 là một ngoại lệ khi chỉ có tổng diện tích rơi vào khoảng 4 km2, nhỏ nhất TP.HCM. Tính đến năm 2019, Quận 4 có khoảng 175.329 dân cư sinh sống. Căn cứ vào số liệu có thể thấy mật độ dân cư tại quận khá đông đúc (khoảng 41.945 người/km2), nhưng vẫn chưa đến mức bùng nổ dân số như một số quận khác.
| Diện tích |
4km2 |
| Dân số |
175.329 người |
| Mật độ dân số |
khoảng 41.945 người/km2 |
| Đơn vị hành chính |
gồm 15 phường: Phường 1, Phường 2, Phường 3, Phường 4, Phường 5, Phường 6, Phường 8, Phường 9, Phường 10, Phường 12, Phường 13, Phường 14, Phường 15, Phường 16, Phường 18. |
Bản đồ hành chính Quận 4
Điểm mạnh của Quận 4 trên thực tế chính là vị trí địa lý. Trước đây, khi TP.HCM chưa quy hoạch, khu vực này chỉ là một cù lao tam giác có diện tích khiêm tốn, bao quanh nó là kênh rạch. Trong vòng 10 năm trở lại đây, các đề án quy hoạch Quận 4 đã lần lượt được triển khai. Nhờ thế, bộ mặt của Quận 4 đã được nâng cao đáng kể.
Xét về vị trí địa lý, Quận 4 nằm ở phía Đông của thành phố, nối giữa Quận 1 và Quận 7. Cụ thể, vị trí giáp ranh của Quận 4 như sau:
- Giáp Quận 7 ở phía Nam, ranh giới là kênh Tẻ
- Giáp Quận 1 ở phía Bắc, ranh giới là kênh Bến Nghé
- Giáp Quận 2 ở phía Đông Bắc, ranh giới là sông Sài Gòn
- Giáp Quận 5 ở phía Tây, quận 8 ở phía Tây Nam
Với 3 mặt là sông và kênh rạch, Quận 4 bao gồm những khu dân cư đã hình thành lâu đời, là một trong những khu vực văn hóa ẩm thực lớn nhất TP.HCM. Mặt khác, vì là khu vực lâu đời, nhiều đường nhỏ, nhà ở san sát nhau ,nên tình trạng kẹt xe thường xuyên xảy ra. Tuy các đường ở Quận 4 khá nhỏ nhưng đều là đường quan trọng, vì đều nối trực tiếp với Quận 1 và Quận 7. Ưu điểm của khu vực này là ít bị ngập.
Hạ tầng – Quy hoạch
Các dự án, quy hoạch hạ tầng – giao thông nổi bật nhất đang và sẽ được triển khai trên địa bàn Quận 4 bao gồm:
Dự án cầu Thủ Thiêm 3
Dự án cầu Thủ Thiêm 3 với điểm đầu tại tuyến đường Tôn Đản nối trực tiếp với khu đô thị Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ thay đổi được cảnh quan khu vực, giúp di chuyển giữa Quận 4 và Quận 2 nhanh chóng hơn. Đồng thời, đóng góp vào những trục giao thông khác để trở thành hệ thống giao thông liền mạch, giảm áp lực giao thông tại Quận 4 và Quận 7.
Bản đồ vị trí xây cầu Thủ Thiêm 3
Đề án mở rộng đường Nguyễn Tất Thành từ 37- 46m
Hiện nay, tình trạng kẹt xe tại tuyến đường Nguyễn Tất Thành diễn ra hết sức báo động, trong khi tuyến đường này lại là cửa ngõ kết nối trung tâm thành phố với Quận 7 và các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Để giải quyết tình trạng kẹt xe, đường Nguyễn Tất Thành sẽ được mở rộng từ 37m lên 46m.
Dự án xây dựng cầu Nguyễn Khoái
Dự án cầu Nguyễn Khoái – cây cầu thứ 2 bắt qua Kênh Tẻ nối Quận 4 với Quận 1 được xem là quy hoạch quan trọng không kém dự án cầu Thủ Thiêm 3. Dự án này hiện đã được phê duyệt xây dựng, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, do gặp một số vấn đề, nên cầu Nguyễn Khoái vẫn chưa được thi công theo đúng dự kiến.
Khi cầu Nguyễn Khoái được xây dựng sẽ giảm tải áp lực giao thông tại cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Chánh Hưng, cầu Nhị Thiên Đường, cầu Tân Thuận, cầu Kênh Tẻ sang Quận 1.
Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông Quận 4 cũng có nhiều dự án được nâng cấp khác như:
- Mở rộng đường Tôn Thất Thuyết từ 20m -> 25m
- Mở rộng đường Nguyễn Khoái từ 15m -> 25m
- Mở rộng tuyến đường Tôn Đản từ 20m > 30m hoặc 40m
- Mở rộng tuyến đường Vĩnh Hội
2. TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 4
Có thể thấy rằng, khi hạ tầng giao thông Quận 4 hoàn thiện, sẽ có rất nhiều sự đổi mới tích cực hơn cho bộ mặt quận cũng như thị trường BĐS tại đây, đi lại giữa Quận 4 và các quận khác thuận tiện cũng như đỡ áp lực kẹt xe hơn. Vậy tình hình thị trường BĐS Quận 4 hiện tại như thế nào?
Bất Động Sản Quận 4 Có Đặc Điểm Gì?
Quận 4 sở hữu vị trí sát trung tâm thành phố, tiếp giáp kênh Bến Nghé nhìn về Quận 1, giáp sông Sài Gòn hướng về Quận 2 và nhìn về quận 7 qua Kênh Tẻ. Do đó, phần lớn thị trường BĐS tại Quận 4 tập trung vào cao tầng, ở mọi phân khúc giá rẻ, trung cấp và cao cấp dọc theo bờ sông Sài Gòn và kênh Tẻ, khu vực đường Hoàng Diệu, Bến Vân Đồn và sát cầu Tân Thuận giáp Quận 7, được phát triển trong vòng 10 năm trở lại đây.
Theo thống kê, tính đến Quý 1/2023, Quận 4 có khoảng 29 dự án BĐS đã và đang được triển khai. Trong đó, có đến 22 dự án chung cư, 2 dự án cao ốc văn phòng, 4 dự án khu đô thị – khu phức hợp và 1 dự án gồm trung tâm thương mại và căn hộ officetel kiểu mới nằm trên đường Nguyễn Khoái, Quận 4.
Số lượng dự án tại Quận 4 so với Quận 1 và Quận 7 thì ít hơn khá nhiều. Hiện Quận 1 có hơn 60 dự án BĐS và Quận 7 có khoảng 200 dự án BĐS. Điều này chứng tỏ thị trường Quận 4 vô cùng khan hiếm về nguồn cung, do đó mà giá nhà đất nơi đây luôn trong trạng thái giá cao.
Cũng theo dữ liệu tin đăng của trang Bất động sản, các loại hình BĐS Quận 4 được đăng bán với số lượng khá nhỏ giọt, có thể nói là ít nhất trong các quận nội thành TP.HCM. Trong đó 80% là mua bán loại hình chung cư. Thực tế, khách hàng có nhu cầu mua nhà đất Quận 4 chắc chắn sẽ ít lựa chọn hơn so với những khu vực khác như Quận 7, Bình Thạnh, Thủ Đức,…
Tuy là có ít dự án BĐS mới cũng như là ít lựa chọn về loại hình nhưng nguồn cung BĐS thứ cấp tại Quận 4 khá dồi dào và đa dạng phân khúc. Về mặt bằng giá BĐS Quận 4 thì giá bán khá cao do nằm sát khu trung tâm, tuy nhiên vẫn có mức “mềm” hơn so với Quận 1.
Biến Động Giá BĐS Quận 4
Hiện giá nhà đất Quận 4 luôn có xu hướng tăng ở tất cả các loại hình. Cụ thể như sau:
- Nhà mặt phố năm 2018 là 203 triệu/m2, đến năm 2022 là 301 triệu/m2, tăng 48,2%
- Nhà riêng năm 2018 là 86 triệu/m2, đến năm 2022 là 118 triệu/m2, tăng 37,2%
- Biệt thự từ 70 triệu/m2 (năm 2018) tăng lên 148 triệu/m2 (năm 2022), tăng 111,4%
- Chung cư từ 48 triệu/m2 tăng lên thành 63 triệu/m2 năm 2022, tăng 31,2%
- Đất Quận 4 từ 34 triệu/m2 tăng lên thành 40 triệu/m2 năm 2022, tăng 17,6%
Xét riêng về biến động giá nhà đất từ 2020 – 2022 theo phường trên địa bàn Quận 4, có thể thấy với loại hình chung cư, phường 4 tăng nhiều nhất (từ 42 triệu/m2 năm 2020 lên 61 triệu/m2 năm 2022 -> tăng 45%). Với loại hình nhà phố, thì phường 9 tăng nhiều nhất (từ 278 triệu/m2 lên 445 triệu/m2 -> tăng 60%). Tương tự với nhà riêng, phường 13 tăng nhiều nhất ( từ 83 triệu/m2 lên 115 triệu/m2 -> tăng 38,5%).
Hiện giá nhà đất Quận 4 luôn có xu hướng tăng ở tất cả các loại hình
Về thị trường dự án, mặt bằng giá chung cư Quận 4 tại các dự án nhìn chung tương đối đồng đều, cá biệt có những dự án có mức giá tiệm cán mốc gần 100 triệu đồng/m², ngang với giá bán của một số dự án trong trung tâm. Ví dụ như dự án chung cư cao cấp De La Sol hiện đang mở bán với giá trung bình từ 77-88 triệu/m2. Dự án này do CapitaLand Development làm chủ đầu tư, có diện tích là 1.5 ha, gồm 3 tòa với tổng 870 căn hộ. Dự kiến bàn giao vào năm 2024.
Ngoài dự án De La Sol đang được xây dựng (trong tổng 29 dự án), thì các dự án còn lại trên địa bàn Quận 4 đều đã bàn giao và đi vào sử dụng, thậm chí có những dự án đã bàn giao cách đây 13-17 năm như chung cư Khánh Hội 1, Tôn Thất Thuyết, Khánh Hội 2, Vạn Đô, H2 Hoàng Diệu. Các dự án này ngoài đặc điểm đã được xây dựng khá lâu thì mặt bằng giá cũng khá đồng đều, dao động trong khoảng 35-46 triệu/m².
Hiện nay, trên thị trường Quận 4 chỉ có duy nhất dự án De La Sol của chủ đầu tư Capitaland là dự án mới nhất
Cũng theo khảo sát cho thấy, các giao dịch mua bán căn hộ Quận 4 tập trung chủ yếu ở phường 1, phường 12 và phường 6 với tầm giá phổ biến nhất là 3-5 tỷ và 5-7 tỷ. Riêng tại Phường 1, lượng tin rao bán căn hộ chiếm 1/3 tổng số tin rao bán trên toàn quận.
Các dự án chung cư thứ cấp đang được giao dịch nhiều bao gồm:
- The Gold View giá từ: 40 – 45 triệu/m2,
- River Gate giá từ 50 triệu/m2,
- Icon 56 giá từ 60 triệu/m2,
- The Tresor giá từ 60 – 65triệu/m2…
Để sở hữu các căn hộ này, khách hàng cần chi trả cho căn 2 PN vào khoảng 2.7 tỷ – 4 tỷ/căn. Nếu so sánh với các căn hộ cũ tại Quận 4, thì đây là một mức giá hợp lý cho một căn hộ cao cấp tại khu vực này.
Ngoài ra thì vẫn còn có một số dự án đang tạm dừng thi công, bao gồm: Charmington iris, Lancaster lincoln,…lý do là bởi vấn đề về pháp lý dự án chưa được giải quyết ổn thỏa.
Cá biệt có dự án tái phát triển khu Cảng Sài Gòn cũ Nhà Rồng – Khánh Hội thành khu phức hợp ven sông hiện đại The Saigon Riverfront của công ty Sasaki Associates cũng chưa có thêm thông tin mới về tình hình triển khai.
Thị Trường BĐS Cho Thuê Quận 4
Quận 4 là nguồn cung cho thuê các loại hình BĐS khá dồi dào do sát với Quận 1 và là cầu nối giữa Quận 1 và Quận 7. Giá thuê BĐS Quận 4 ở từng phân khúc, biến động giá qua từng năm như sau (từ 2018 đến 2022):
Loại hình cho thuê tăng giá nhiều nhất trong vòng 5 năm qua tại quận 4 là kho/xưởng và nhà mặt phố. Điều bất ngờ là căn hộ chung cư và nhà trọ/phòng trọ lại có mức tăng thấp nhất, do ảnh hưởng từ dịch Covid 19 nhưng cũng đã hồi phục lại vào năm 2022 khi người dân trở lại làm việc và sinh sống.
Quận 4 là nguồn cung cho thuê các loại hình BĐS khá dồi dào
Cụ thể như sau:
- Nhà mặt phố: từ 50 triệu/tháng lên 60 triệu/tháng, tăng 20 %
- Kho/Xưởng: từ 36 triệu/tháng lên 91 triệu/tháng, tăng 152,7 %
- Chung cư: năm 2018 có giá thuê 15 triệu/tháng ->năm 2019 là 16,5 triệu/tháng, đến năm 2022 lại về mức 15 triệu/tháng.
- Nhà trọ: tăng nhẹ từ trung bình 4 triệu/tháng lên 4,2 triệu/tháng, trong đó tăng giá nhiều nhất là phường 5 (từ 3,5 lên 7,5 triệu/tháng -> tăng 114%)
Theo như thống kê trên, trừ loại hình nhà phố, kho/nhà xưởng có sự tăng trưởng đáng kể, thì phân khúc chung cư và nhà trọ dường như tăng ít hơn. Có thể thấy, phân khúc cho thuê chung cư và nhà trọ vẫn còn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid 19 để lại. Tuy nhiên, vẫn có một điểm sáng là lực cầu vẫn duy trì, bên cạnh đó là sự nỗ lực tìm kiếm giải pháp cho thuê nhà của chủ nhà, chủ dãy trọ, nên mặc dù thị trường chung cư/nhà trọ nói riêng vẫn chịu nhiều ảnh hưởng, nhưng lượng giao dịch cho thuê vẫn diễn ra, chỉ là không có sự gia tăng đột biến như các phân khúc khác.
Ngoài ra, loại hình nhà riêng/nhà nguyên căn cũng có sự sụt giảm nhẹ về giá, cụ thể: năm 2018 có giá thuê trung bình là 13 triệu/tháng -> năm 2022 giảm còn 11 triệu/tháng, khi người dân đã ít chịu chi tiền để thuê nhà làm mặt bằng kinh doanh hơn hoặc chuyển sang loại nhà nhỏ hơn, chi phí thấp hơn sau ảnh hưởng của 2 năm dịch Covid.
Giá cho thuê nhà nguyên căn Quận 4 có sự chênh lệch khá lớn, tùy thuộc vào vị trí và diện tích. Chẳng hạn, nhà riêng trong hẻm tại đường Tôn Thất Thuyết, Đoàn Văn Bơ, Tôn Đản… giá từ 3,5 – 4,5 triệu, tương ứng với nhà cấp 4, diện tích nhỏ. Nhà 1 trệt 1 lầu trở lên từ 20 – 60m2 trong hẻm giá 5-10 triệu. Còn nhà nguyên căn có mặt bằng kinh doanh trên các con phố lớn thì giá từ 10 triệu – hàng trăm triệu/tháng.
Tìm hiểu chi tiết hơn về giá thuê theo phường tại Quận 4 (từ 2020 – 2022), có thể thấy giá thuê cao nhất tập trung vào phân khúc nhà mặt phố, lần lượt từ:
- Phường 13 cao nhất (từ 28triệu/tháng tăng lên 70 triệu/tháng)
- Sau đó đến phường 2 (từ 42,5triệu/tháng tăng lên 75 triệu/tháng)
- Phường 5 (từ 85 triệu/tháng tăng lên 100 triệu/tháng)
- Phường 12 (từ 120 triệu/tháng tăng lên 129 triệu/tháng)
- Phường 16 (từ 18 triệu/tháng tăng lên 22 triệu/tháng).
- Và giá tăng thấp nhất là phường 6 (từ 57 triệu/tháng chỉ tăng lên 57.5 triệu/tháng).
Căn hộ chung cư cho thuê Quận 4 thuộc các dự án ở nhiều phân khúc khác nhau, với mức giá thuê từ 6 triệu đồng trở lên, tập trung chủ yếu ở các khu vực như phường 12, phường 6, phường 1… Trong đó, nhu cầu tìm thuê căn hộ chung cư đường Khánh Hội, Vạn Đô, Tôn Thất Thuyết… có mức giá khá cao.
Những chung cư trung cấp dọc đường Bến Vân Đồn và gần cầu Tân Thuận bàn giao trên 5 năm như Vạn Đô, Khánh Hội 1,2,3, đều có giá thuê cho căn 2 PN khoảng 12 – 14 triệu/ tháng. Riêng các căn hộ mới hơn như The Gold View, Galaxy 9, Tresor, River Gate, Riva Park v.v thì giá cho thuê rất cao và luôn full chỗ, căn 1 phòng ngủ khoảng 12-14 triệu/tháng, 2PN khoảng 15 – 19 triệu/ tháng và 3PN thì trên 20triệu/tháng. Những chung cư cao cấp giá thuê cao hơn hẳn như Masteri Millenium giá tầm 20triệu/tháng căn 2PN và 30triệu/tháng căn 3PN.
Bên cạnh các căn hộ chung cư trung và cao cấp, thì người có nguồn thu nhập hạn chế cũng có cơ hội tìm được nơi an cư phù hợp với khi thuê phòng trọ trong các tòa nhà nhỏ. Thay vì sống trong phòng trọ chật hẹp, thì căn hộ mini với mức giá thuê không quá cao hiện đang là giải pháp phù hợp cho người trẻ.
Lời Khuyên Của Chuyên Gia Bất Động Sản
Nhìn chung, với vị trí sát Quận 1 và giáp Quận 7, kết hợp cùng các quy hoạch giao thông lớn của thành phố, cư dân Quận 4 có thể dễ dàng di chuyển tới nhiều khu vực. Đây cũng chính là yếu tố nền tảng vô cùng quan trọng, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Quận 4 gia tăng giá trị. Vậy nên đầu tư lại hình nào? Và với BĐS Quận 4 cần lưu ý gì?
Nếu bạn muốn mua nhà để ở tại Quận 4 thì đây cũng là một lựa chọn lý tưởng. Sẽ chỉ cần mất vài phút là đến trung tâm Quận 1, Quận 3, Quận 5, Quận 7… qua các cầu Khánh Hội, Camette, cầu Ông Lãnh, Nguyễn Văn Cừ, Tân Thuận,…
Vì Quận 4 có số lượng chung cư đã bàn giao khá lớn và đủ mọi phân khúc, nên bạn có thể lựa chọn mua chuyển nhượng lại các căn hộ chung cư mới được bàn giao tầm 5 năm đổ lại, như các dự án nằm trên đường Bến Vân Đồn, đường Hoàng Diệu,… giá từ 48 – 81 triệu/m2. Nếu ngân sách thấp hơn, bạn có thể lựa chọn Chung cư H3 Hoàng Diệu tầm 36 – 40 triệu/m2, chung cư Khánh Hội 1 (từ 36,9 – 44 triệu/m2), Khánh Hội 2 (từ 38-47 triệu/m2), Khánh Hội 3 giá từ 40-46 triệu/m2,…. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý về vấn đề sổ hồng tại các dự án này đã có chưa.
Phân khúc nhà riêng, nhà phố được giao dịch không quá nhiều tại Quận 4 nên sẽ ít lựa chọn hơn. Tuy nhiên, giá cũng không quá cao so với Quận 1, Quận 7. Tài chính 6-10 tỷ, bạn có thể sở hữu 1 căn nhà phố hoặc nhà riêng khoảng từ 30 đến 50m2. Cần lưu ý, nhà phố Quận 4 thường nhỏ hẹp và đã hình thành lâu đời. Tuy nhiên, điểm cộng là ở Quận 4 là có nhiều tiện ích, nên dù ở đâu người dân cũng có thể thuận lợi đi chợ, khu vui chơi, khu ẩm thực, ….
Với những ai muốn mua nhà để chuyển nhượng và bán lại, thì Quận 4 cũng được xem là một lựa chọn tốt, khi chờ đợi các quy hoạch giao thông được hình thành trong khoảng 3-5 năm nữa. Với loại hình nhà phố, mức tăng khá hấp dẫn nhưng bạn cần có tài chính mạnh. Còn ở loại hình chung cư, giá rẻ hơn và mức tăng cũng ít hơn, tuy nhiên đây sẽ là mức đầu tư sinh lời an toàn cho người mới tham gia thị trường nhà đất Quận 4. Khi cầu Thủ Thiêm 3 hoàn thành và đường Nguyễn Tất Thành được nới rộng thì giá có thể sẽ tăng nhiều hơn.
Đối với những ai muốn đầu tư cho thuê, theo đánh giá nhu cầu thuê nhà Quận 4 luôn rất cao, nên đây sẽ là một lựa chọn tốt cho những ai muốn tham gia thị trường này.
Quận 4 sát trung tâm Quận 1, nên cộng đồng tri thức sinh sống tại đây cũng khá nhiều. Tuy nhiên, giá cả BĐS Quận 4 mềm hơn nhiều so với Quận 1 và Quận 7. Có thể thấy, nhu cầu thuê nhà ở Quận 4 chủ yếu là những nhân viên văn phòng, quản lý cấp cao người Việt có thu nhập tốt hoặc những người nước ngoài đang sinh sống và làm việc trên địa bàn Quận 4, Quận 1. Lưu ý khi cho người nước ngoài thuê, bạn cần chú trọng đến các yếu tố sau:
- Nắm rõ nhu cầu, sở thích của khách thuê người nước ngoài
- Nắm vững điều kiện nhà cho thuê
- Quy trình, thủ tục cho người nước ngoài thuê nhà
- Lựa chọn kênh tiếp thị phù hợp
Với những thông tin vừa được chia sẻ trên đây, hy vọng rằng bạn đã có thêm một nguồn tham khảo đáng tin cậy để lựa chọn cho mình một phương án đầu tư hoặc an cư tại Quận 4 phù hợp nhất với tài chính.
Xem thêm: Quy hoạch các quận TP Hồ Chí Minh
