Báo cáo thị trường tháng 10/2026 của DKRA Group cho thấy nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận đạt khoảng 12.502 căn, tăng 9% so với tháng trước, trong đó TP.HCM đóng góp 10.935 căn, chiếm 87,5% tổng nguồn cung. Dù nguồn cung cải thiện rõ rệt, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao với giá trung bình 69,3 triệu đồng/m².
Nguồn cung căn hộ tăng tốc cuối năm
Sau giai đoạn trầm lắng về nguồn cung, thị trường căn hộ TP.HCM và các khu vực lân cận đang ghi nhận lượng hàng mở bán mới gia tăng đáng kể. Báo cáo thị trường tháng 10/2026 của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) cho thấy tổng nguồn cung sơ cấp của căn hộ toàn thị trường đạt khoảng 12.502 căn, tăng 9% so với tháng trước. Trong đó TP.HCM tiếp tục giữ vai trò hạt nhân khi đóng góp tới 10.935 căn, chiếm 87,5% tổng nguồn cung.
Dự báo về diễn biến quý 4/2026, DKRA Việt Nam cho biết nguồn cung mới căn hộ có thể đạt từ 7.000 đến 10.000 căn. Nguồn cung này tiếp tục tập trung ở khu Đông, khu Nam TP.HCM và khu vực Bình Dương (cũ) dọc theo quốc lộ 13 cùng các tuyến metro đang hoàn thiện. Theo dự báo, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong năm 2026 và 2027 sẽ đạt khoảng 23.000 - 24.000 căn mỗi năm.
Quan sát thực tế từ thị trường bất động sản TP.HCM thời gian gần đây, nhiều dự án mới tại phường Bình Trưng, Chợ Lớn, Đông Hòa, Rạch Dừa, Phước Thắng hay ở khu Nam TP.HCM là xã Nhà Bè… đã bắt đầu mở bán. Nguồn cung thị trường ghi nhận có thể tăng 20 - 30%, nhưng giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục đi ngang. Giá bán sơ cấp ở một số dự án đặc biệt thậm chí còn có xu hướng nhỉnh hơn giá dự báo trước đó của chủ đầu tư.
Nguồn cung sơ cấp ghi nhận đạt khoảng 12.502 căn, tăng 9% so với tháng trước, TP.HCM dẫn đầu với khoảng 10.935 căn, chiếm 87,5% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Nguồn số liệu: DKRA Group.
Giá nhà sơ cấp khó giảm, chủ đầu tư tăng khuyến mãi
Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, câu hỏi được nhiều người quan tâm nhất hiện nay là: Liệu giá nhà có giảm? Số liệu thực tế từ DKRA Group cho thấy mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong tháng 10 vẫn đang neo ở mức rất cao. Mức giá thấp nhất được ghi nhận ở ngưỡng 32,8 triệu đồng/m², giá trung bình đạt 69,3 triệu đồng/m². Trong khi phân khúc hạng sang tại trung tâm ghi nhận mức giá cao nhất lên tới 520,3 triệu đồng/m². Tại các tỉnh thành gần đó như Đồng Nai hay Tây Ninh, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình lần lượt đạt 52,1 triệu đồng/m² và 48,2 triệu đồng/m².
Trao đổi với Tuổi Trẻ, tiến sĩ Lý Thành Tiến, Phó trưởng khoa quản trị kinh doanh, Giám đốc chương trình Bất động sản, Trường đại học Công nghệ TP.HCM (HUTECH), nói nguồn cung tăng trở lại là tín hiệu rất tích cực giúp giải tỏa cơn khát cho thị trường. Tuy nhiên nếu kỳ vọng giá nhà sơ cấp giảm xuống là điều rất khó xảy ra. Sự dồi dào này chỉ giúp thị trường hạ nhiệt, chấm dứt tình trạng khan hiếm đẩy giá ảo, không làm mặt bằng giá đi xuống bởi ba nguyên nhân cốt lõi.
Thứ nhất là sự lệch pha về phân khúc. Phần lớn căn hộ ra mắt cuối năm nay và hai năm tới đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, phổ biến 70 - 120 triệu đồng/m², trong khi căn hộ vừa túi tiền (dưới 45 triệu đồng/m²) gần như vắng bóng tại TP.HCM. Khi rổ hàng mới toàn sản phẩm giá cao, mặt bằng giá bình quân của thị trường đương nhiên bị kéo lên.
Thứ hai là chi phí đầu vào đã thiết lập một mặt bằng mới. Việc áp dụng bảng giá đất mới tiệm cận thị trường theo Luật Đất đai 2024 khiến tiền sử dụng đất tăng mạnh. Cộng với giá vật liệu xây dựng, nhân công và các tiêu chuẩn kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy ngày càng khắt khe, giá thành phát triển dự án đã tăng lên đáng kể.
Thứ ba là gánh nặng chi phí thời gian. Đa số các dự án mở bán trong giai đoạn 2026 - 2028 là những dự án vừa được gỡ vướng pháp lý sau 3 - 5 năm đình trệ. Toàn bộ chi phí lãi vay, chi phí cơ hội và duy trì bộ máy trong ngần ấy năm chờ đợi đều phải kết cấu vào giá bán để bảo toàn biên lợi nhuận tối thiểu cho doanh nghiệp.
Do đó ông Tiến nhận định chủ đầu tư sẽ không giảm giá trực tiếp trên hợp đồng vì điều này dễ gây phản ứng từ những khách hàng đã mua giai đoạn trước và làm giảm giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng. Thay vào đó họ áp dụng hình thức giảm giá ẩn như kéo giãn tiến độ thanh toán lên 2 - 3 năm, hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 - 36 tháng, ân hạn nợ gốc hoặc tặng gói nội thất. Người mua thực chất được hưởng lợi lớn về dòng tiền, dù giá niêm yết trên giấy tờ vẫn giữ nguyên.
Lãi suất vay mua nhà khó giảm
Một trong những yếu tố tác động mạnh nhất đến quyết định xuống tiền của người mua nhà hiện nay chính là chi phí vốn vay ngân hàng. Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại, mức lãi suất vay mua nhà ưu đãi hiện phổ biến từ 8,5% đến 11%/năm. Tuy nhiên mức lãi suất này chỉ được áp dụng trong khoảng 6 - 12 tháng đầu. Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3,3 - 3,5%, đưa mức lãi suất thực trả của người vay lên tới 13 - 15%/năm.
Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), đến tháng 9/2026, lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến ở mức 9,8 - 11,5%/năm trong 12 tháng đầu. Mức lãi suất thả nổi 13 - 16%/năm.
Trước đó tại một diễn đàn bất động sản diễn ra vào ngày 12/11 ở Hà Nội, tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định dư địa để giảm thêm lãi suất cho vay trong thời gian tới là rất hạn chế. Ông Lực cho rằng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước hiện ở mức 4,5% đã là mức tương đối thấp. Trong khi đó biên lãi ròng của các ngân hàng đã bị thu hẹp từ khoảng 3% vào cuối năm 2025 xuống còn khoảng 2,5% hiện nay. Tăng trưởng tín dụng liên tục cao hơn tăng trưởng huy động vốn cũng tạo thêm áp lực thanh khoản lên hệ thống.
Như vậy, thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn cuối năm 2026 với nguồn cung dồi dào hơn nhưng giá bán khó giảm sâu. Với người mua, thay vì chờ giá xuống, điều quan trọng hơn là tính toán kỹ khả năng tài chính, tận dụng các chính sách hỗ trợ lãi suất và ưu đãi thanh toán mà chủ đầu tư đang áp dụng để tối ưu dòng tiền của mình.
