Sau sáp nhập, TP.HCM mới sẽ hình thành nên một siêu đô thị tầm cỡ. Với nhiều dư địa tăng trưởng và xu hướng giãn dân ngày càng rõ nét, thị trường bất động sản TP.HCM mới đang đứng trước nhiều kịch bản sau sáp nhập.
Giá bất động sản tăng theo làn sóng giãn dân
Thời gian gần đây, kế hoạch sáp nhập các vùng vệ tinh tạo thành TP.HCM mới đang tạo ra những tác động rõ nét tới thị trường bất động sản toàn khu vực. Việc thay đổi địa giới hành chính không chỉ mang tính chất địa lý, mà còn kéo theo hàng loạt điều chỉnh quan trọng về quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng và chính sách quản lý đất đai. Đây là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và xu hướng của thị trường bất động sản.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc sáp nhập các đô thị vệ tinh, nổi bật là Bình Dương vào TP.HCM là thông tin tích cực, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc sáp nhập sẽ khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, thương mại tăng vọt, đồng thời, khoảng cách giá sẽ tạo cơ hội cho nhà đầu tư đón đầu xu hướng, là lực đẩy khiến giá trị bất động sản các khu vực này gia tăng.
PGS.TS Ngô Trí Long, Chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, việc sáp nhập tỉnh thường ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản qua 3 giai đoạn. Giai đoạn thứ nhất trước sáp nhập, khi có thông tin về khả năng sáp nhập, giá đất thường tăng do kỳ vọng từ nhà đầu tư.
Giai đoạn thứ hai khi sáp nhập và trong quá trình sáp nhập, thị trường bất động sản có thể biến động mạnh do quá trình quy hoạch và sắp xếp hành chính. Ví dụ, khi TP. Thủ Đức được thành lập năm 2021, giá đất tại phường Trường Thọ tăng từ 40-50 triệu đồng/m² lên 80-100 triệu đồng/m² nhờ các dự án hạ tầng như cầu Thủ Thiêm 2 và quy hoạch đô thị sáng tạo.
Giai đoạn thứ ba là sau sáp nhập, giá đất dần ổn định và tăng trưởng phụ thuộc vào tốc độ phát triển kinh tế - xã hội và hạ tầng khu vực. Nếu hạ tầng được đầu tư đồng bộ và kinh tế phát triển, giá đất có thể tiếp tục tăng.
Dòng tiền đầu tư đổi hướng
Hiện nay, quỹ đất tại khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng khan hiếm, trong khi chi phí phát triển dự án không ngừng tăng cao đã đẩy giá căn hộ lên mức kỷ lục. Ghi nhận thực tế cho thấy, thị trường bất động sản TP.HCM ngày càng trở nên đắt đỏ, gần như không còn dự án mới nào có giá dưới 3,5 tỷ đồng ở khu vực trung tâm. Các dự án mới chủ yếu dịch chuyển về khu vực ngoại thành, song giá bán tại đây cũng đang trên đà tăng mạnh.
Trong khi đó, bất động sản tại các khu vực giáp ranh như Bình Dương nói chung, trung tâm Đông Bắc TP.HCM nói riêng có mức giá "mềm" hơn đáng kể. Khảo sát dọc tuyến Quốc lộ 13, đoạn giáp ranh với TP.HCM thấy rõ sự chênh lệch lớn về giá bất động sản dù chỉ cách nhau vài km. Cụ thể, giá căn hộ mặt tiền Quốc lộ 13 dao động từ 55-60 triệu đồng/m², trong khi tại TP.Thủ Đức ngay sát bên giá đã vọt lên 85-200 triệu đồng/m². Sự chênh lệch này chứng tỏ tiềm năng tăng giá của các dự án giáp ranh TP.HCM còn rất lớn. Vì vậy, việc sáp nhập sẽ thu hẹp khoảng cách về giá, mở ra cơ hội đáng kể cho các nhà đầu tư nhanh nhạy đón đầu làn sóng dịch chuyển ngay từ giai đoạn đầu.
Ngay cả trước khi sáp nhập với TP.HCM, Bình Dương đã sở hữu nền tảng vững chắc về kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản phát triển. Việc sáp nhập không phải là yếu tố khởi đầu, mà là cú hích cộng hưởng, gia tăng thêm sức mạnh và giá trị lâu dài cho khu vực này.
Theo nhiều chuyên gia, giá trị thực của bất động sản tại đây vốn được hình thành từ nhiều yếu tố nền tảng như vị trí địa lý chiến lược, hệ thống giao thông kết nối thuận tiện, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác hiệu quả - cả ở thực lẫn cho thuê. Ngoài ra, khả năng thu hút dân cư, cùng với sự ổn định về kinh tế và cơ hội việc làm tại địa phương là những yếu tố quan trọng định hình sức hấp dẫn của thị trường. Do đó, việc tái định vị mặt bằng giá bất động sản tại khu vực này trong thời gian tới là điều hoàn toàn dễ hiểu và hợp lý.
Với thực tế đó, thời gian gần đây, Bình Dương nói chung và khu vực trung tâm Đông Bắc TP.HCM nói riêng đang ghi nhận tín hiệu tích cực khi hàng loạt dự án mới ra mắt. Trong đó, những dự án hội tụ đầy đủ các yếu tố "đất lành" đang bắt đầu thu hút dòng tiền từ cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.
Căn hộ La Pura bàn giao full nội thất thu hút thế hệ trẻ mong muốn sở hữu căn nhà đầu tiên tại TP.HCM
Đơn cử, La Pura toạ lạc tại mặt tiền Quốc lộ 13 được phát triển bởi Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) chỉ mới ra mắt từ tháng 4/2025 đã ghi nhận sức hấp thụ tốt khi thu hút hàng nghìn lượt khách hàng tham quan nhà mẫu và tham dự các sự kiện giới thiệu dự án. Sở dĩ La Pura có sự hấp thụ tốt nhờ mức giá chỉ từ 46 triệu đồng và chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư. Cụ thể, khách hàng chỉ cần thanh toán 10% cho đến khi nhận nhà và được bàn giao đầy đủ nội thất. Khoản còn lại, ngân hàng sẽ giải ngân. Chủ đầu tư cũng hỗ trợ lãi suất trong 24 tháng và ân hạn nợ gốc lên đến 36 tháng.
Chính sách này thúc đẩy nhu cầu chi tiền của khách mua ngay trong thời điểm đón sóng trước sáp nhập. Nhờ mức giá mềm và chính sách bán hàng vượt trội, trung bình, cứ 10 khách đến tham quan nhà mẫu La Pura thì trung bình có 7 - 8 khách quyết định giữ chỗ căn hộ.
