Việc triển khai công trình giao thông trọng điểm khó tránh khỏi tình trạng thổi giá Bất động sản và hình thành khu đô thị hoang. Cơ quan quản lý giải bài toán cân đối giữa định hướng, quy hoạch của Nhà nước và các ảnh hưởng lên thị trường thực tế của dự án Vành Đai 3.
Hướng tuyến đường Vành đai 3 - TP.HCM
Tránh thổi giá và hình thành đô thị bỏ hoang
Trong Hội thảo mới đây về Thúc đẩy dự án Vành đai 3, một trong những vấn đề được quan tâm, thảo luận là các hệ lụy phát sinh trong quá trình phát triển đô thị xung quanh công trình hạ tầng giao thông trọng điểm. Trong đó 2 vấn đề thực tiễn đó là tình trạng thối giá bất động sản và hình thành khu đô thị hoang.
Chia sẻ quan điểm của cơ quan quản lý, ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng cho biết, khi triển khai các dự án giao thông nói chung và dự án xây dựng đường Vành đai 3 nói riêng thì có thể dự báo rất rõ ràng là mặt bằng giá chung của bất động sản sẽ có sự biến động theo chiều hướng tích cực hơn.
“Qua thực tiễn của địa phương và thế giới, tôi cũng đưa ra dự đoán không quá lạc quan thì tôi cho rằng tăng 11-12% là tối thiểu. Tuy nhiên, nếu chúng ta không làm cẩn trọng, thì sự kì vọng của chúng ta đối với sự tăng trưởng của thị trường không được như thực tế. Mỗi thị trường để thành công, cần nhiều yếu tố khác nhau, đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay đối tượng khách hàng sẽ càng ngày càng khó tính hơn trong việc lựa chọn”, ông Thái nói.
Việc phát triển đô thi khai thác tiềm năng của đường Vành đai 3 đi cùng nhiều thách thức với cơ quan quản lý - Đông Tăng Long
Theo Cục trưởng, việc thực hiện quy hoạch đòi hỏi tầm nhìn tổng thể, dài hạn, không "chộp giật" nhưng khi bắt tay vào tổ chức, thực hiện thì phải phân chia theo khu vực thay vì thực hiện dàn trải. Cơ quan quản lý nêu quan điểm phát triển đô thị cần tập trung theo khu vực và ưu tiên quy hoạch, hạ tầng.
“Nếu chỉ có quy hoạch hạ tầng đô thị mà không có hạ tầng kết nối thì sức hấp dẫn của bất động sản sẽ không có hoặc giả định có người vào ở thì cũng sẽ kêu ca, kiện tụng”, Cục trưởng cho biết.
Đây cũng là quan điểm nêu rất rõ trong Nghị quyết 46 của Bộ Chính trị: Quy hoạch và hạ tầng phải đi trước trong phát triển đô thị thì mới hạn chế tối đa tình trạng hình thành các cấp khu vực, không đáp ứng được nhu cầu thực, dẫn đến tình trạng các khu đô thị bị bỏ hoang.
Định hướng quy hoạch và thị trường thực tế
Tuy nhiên thách thức khi triển khai quan điểm này đó là việc thực hiện đúng định hướng, quy hoạch của Nhà nước nhưng phải phù hợp với thị trường thực tế.
“Một bên là quy hoạch của Nhà nước với một bên là thị trường, làm sao để 2 bên gặp được nhau, đòi hỏi nỗ lực rất lớn”, ông Thái cho biết.
Giải pháp của cơ quan quản lý là xây dựng các chương trình phát triển đô thị có sự tính toán và chương trình có chất lượng tốt sẽ có quy hoạch hạ tầng khung. Trên cơ sở hạ tầng khung đó sẽ thu hút các dự án đầu tư lần lượt có thứ tự sẽ thúc đẩy phát triển lành mạnh, bền vững và tạo dựng thị trường tốt”
“Việc phát triển Vành đai 3 sẽ tạo ra cơ hội, sức hút rất lớn. Tuy nhiên các địa phương quy hoạch thúc đẩy các dự án sẽ làm sao cân đối, cân bằng phát triển đô thị với nhiệm vụ bảo vệ môi trường, giữ gìn các đặc trưng đặc thù, khu dân cư đặc trưng của từng vùng miền”, ông Thái Nhấn mạnh.
“Ở cạnh đường cao tốc không phải mơ ước của người dân”
Cũng chia sẻ quan điểm về việc phát triển đô thị khai thác tiềm năng của đường Vành đai 3, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đưa ra góc nhìn:
“Ở cạnh đường cao tốc không phải mơ ước của người dân các nước phát triển. Đường cao tốc chỉ có hiệu quả là kết nối giao thông thuận lợi, rút ngắn thời gian, mà lợi ích của nó nằm ở điểm đầu, điểm cuối, tiếp đến là các đường nhánh rẽ. Chúng ta phải đề phòng trường hợp nhà dân sát với đường vành đai”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Ông Châu nêu quan điểm “phát triển về đô thị gần giống như có cầu, có cung”: đường giao thông phát triển đến đâu thì công tác đô thị phát triển đến đó và mạnh hơn nhờ kết nối giao thông thuận lợi.
“Các nhà quy hoạch toàn cầu đều cho rằng từ đô thị lớn như TP.HCM kết nối bằng đường cao tốc thì bán kính 200 km là bán kính phát triển. Từ đó chúng ta có hệ thống quy hoạch chùm đô thị và sẽ có những bán kính phát triển tùy theo quy mô đô thị”, ông Châu nhận định.
Theo đó, để kết nối đô thị chính là đường cao tốc và để tránh những luồng xe không cần thiết đi vào đô thị thì phải bằng những tuyến đường vành đai. Đường vành đai có tác dụng tránh nguy cơ ùn tắc cho đô thị, có lợi cho vận chuyển hàng hóa, kết nối liên vùng.
Đường Vành đai 3 TP.HCM dài hơn 76km, tổng kinh phí hơn 75.300 tỉ đồng, đi qua 4 địa phương, gồm: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Dự án đặt mục tiêu khởi công đồng bộ vào tháng 6/2023 và sẽ hoàn thành, đi vào khai thác năm 2026.
Đây sẽ là tuyến giao thông huyết mạch, hứa hẹn tạo ra sự đột phá không chỉ về giao thông mà còn mở ra không gian phát triển đô thị cho cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
