Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được cơ quan soạn thảo là Bộ Tài nguyên và Môi trường xin ý kiến nhân dân. Dự luật bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá trước khi ban hành.
Bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Nội dung này được đánh giá là đột phá, vì Luật Đất đai 2013 đang có hiệu lực quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung cho phù hợp.
Hiện nay, khung giá đất là cơ sở để UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, định kỳ 5 năm một lần, công bố vào ngày 1/1 năm đầu kỳ. Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất phù hợp.
Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất; thuế sử dụng đất; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai; bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; tiền sử dụng đất; tiền thuê đất.
Tiến sĩ Phạm Anh Tuấn, Trưởng khoa Quản lý đất đai, Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, đánh giá khung giá đất những năm qua đã góp phần giúp Nhà nước quản lý, điều tiết giá đất trên toàn quốc; là cơ sở để các địa phương khai thác nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị, đặc biệt là công trình hạ tầng lớn như giao thông, sân bay, bến cảng, khu công nghiệp. Tuy nhiên, trước xu thế toàn cầu hóa và Việt Nam đang ở giai đoạn phát triển nhanh, bỏ khung giá đất là cần thiết.
"Điều này giúp các tỉnh, thành thể hiện trách nhiệm trong quyết định giá đất dựa trên quy chuẩn, phương pháp định giá, hợp theo xu thế và tuân theo quy luật tất yếu của sự phát triển", ông Tuấn nói.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Hậu quả là khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư. Do đó, bỏ khung giá đất sau gần 30 năm áp dụng tại Việt Nam (từ 1993) là phù hợp với thực tiễn.
Chung ý kiến, PGS Nguyễn Thế Chinh, nguyên Viện trưởng Chiến lược chính sách Tài nguyên và Môi trường, đánh giá khung giá đất hiện nay cứng nhắc, không phản ánh kịp biến động thị trường, tạo sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và thực tiễn. Điều này gây khó khăn trong đền bù, giải phóng mặt bằng và nhiều bức xúc xã hội khác.
"Sự chênh lệch về giá đất theo khung của nhà nước và giá thị trường còn làm mất nguồn thu cho ngân sách khi giá thị trường tăng mà khung và bảng giá chưa thay đổi", ông Chinh nói.
Theo các chuyên gia, bỏ khung giá đất sẽ trao quyền chủ động cho các địa phương, bảng giá đất sẽ phù hợp với thực tế mỗi nơi và biến động thị trường. Khi đó, mức đền bù cho người dân bị thu hồi đất sát với giá thị trường. Vốn đầu tư các dự án có thể tăng lên, nhưng người dân sẽ đồng thuận, giúp giải phóng mặt bằng nhanh, từ đó thúc đẩy tiến độ các dự án lớn, không bị đội vốn.
Tuy nhiên, thách thức đặt ra là khi bỏ khung giá của Chính phủ, các tỉnh, thành sẽ quyết định bảng giá đất, trong khi đây cũng là cơ quan quyết định đền bù khi thu hồi đất. Vì vậy, theo ông Phạm Anh Tuấn, cần có cơ chế định giá đất độc lập và Chính phủ cần quy định chặt chẽ.
"Khi bỏ khung giá đất, Chính phủ cần quy định chi tiết trong văn bản dưới luật để có tổ chức định giá độc lập, khách quan, phản ánh đúng giá trị thực của đất đai theo quy luật thị trường", ông Nguyễn Thế Chinh đề xuất.
PGS.TS Nguyễn Thế Chinh, nguyên Viện trưởng Chiến lược Chính sách Tài nguyên và Môi trường
Cùng với đó, những người được lựa chọn tham gia Hội đồng định giá phải có chuyên môn giỏi, được đào tạo bài bản, có kinh nghiệm thực tiễn và Hội đồng chịu trách nhiệm trước pháp luật về định giá đất. Cơ quan chuyên môn cũng phải thường xuyên cập nhật diễn biến thị trường để kịp thời điều chỉnh.
Theo ông Chính, đất đai khác hàng hóa thông thường ở chỗ diện tích có hạn nên về lâu dài, giá sẽ luôn tăng. Do đó, định giá đất trong từng giai đoạn cần xem xét đến tỷ lệ tăng và cân đối với mức tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân, quỹ đất còn bổ sung vào thị trường.
Cùng với đó, khi không còn khung giá đất, các cơ quan cần có giải pháp để giá đất không bị "thả nổi". Theo ông Chinh, cơ quan chức năng minh bạch thông tin về quy hoạch sử dụng đất, công bố đến xã, phường, thôn, xóm để dân biết về tình pháp lý từng thửa đất. Về lâu dài, cần có bản đồ cơ sở dữ liệu đất đai để người dân có thể tra cứu thông tin về thửa đất, giá trị của đất.
"Các cơ quan cần phối hợp để tăng cường kiểm tra, giám sát, tránh tình trạng sau khi bỏ khung giá đất, sẽ có người lợi dụng để làm giá, trục lợi, gây biến động bất thường", ông Chinh đề xuất.
Còn TS Phạm Anh Tuấn đề nghị, cơ quan chức năng sớm hoàn thiện quy định liên quan đến thị trường bất động sản, như bắt buộc giao dịch thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; bắt buộc giao dịch qua sàn bất động sản; quy định chặt chẽ chứng chỉ hành nghề định giá đất, môi giới bất động sản.
Dự án Luật Đất đai sửa đổi sẽ được trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 4 tháng 10/2022, tiếp tục được cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 tháng 5/2023 và được thông qua tại kỳ họp thứ 6 tháng 10/2023.
