Theo các báo cáo thị trường mới nhất, dù nguồn cung căn hộ trong quý III có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, mặt bằng giá bán sơ cấp tại siêu đô thị TP.HCM vẫn tiếp tục đà tăng. Sự chênh lệch giá giữa khu vực trung tâm và các phân khu vệ tinh (sau sáp nhập) ngày càng phân hóa rõ rệt.
Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án chung cư, tháng 10/2026
1. Dữ Liệu Thực Tế: Mặt Bằng Giá Sơ Cấp Neo Ở Mức Cao
Báo cáo quý III của hãng tư vấn và dịch vụ bất động sản Knight Frank Việt Nam chỉ ra rằng, giá bình quân căn hộ chào bán mới tại khu vực TP.HCM (trước sáp nhập) đã chạm mốc 4.210 USD/m2 (tương đương khoảng 110 triệu đồng/m2). Mức giá này ghi nhận sự gia tăng 3% so với quý trước và lên tới 12% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nếu tính gộp cả quy mô siêu đô thị sau sáp nhập (bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), mặt bằng giá sơ cấp bình quân được kéo giãn, đạt mức 3.754 USD/m2 (khoảng 97,6 triệu đồng/m2), tăng 2,3% so với quý II.
Xu hướng tăng giá này cũng hoàn toàn trùng khớp với dữ liệu từ Biggee. Đơn vị này ghi nhận:
- Giá bán chung cư tại TP.HCM (trước sáp nhập) trong quý III cao hơn 1,8% so với quý II và tăng tới 12,2% so với thời điểm cuối năm 2025.
- Một số khu vực quận cũ như Quận 2, Quận 7, Bình Tân, Nhà Bè và Gò Vấp ghi nhận biên độ tăng dao động từ 2,8% - 3,5%.
2. Cơ Cấu Nguồn Hàng Và Lực Đẩy Hạ Tầng
Nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch giá trên toàn dải siêu đô thị đến từ cơ cấu nguồn hàng. Khu vực trung tâm TP.HCM hiện nay phần lớn là "sân chơi" của các dự án thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và siêu sang. Trong khi đó, nguồn cung bình dân và trung cấp lại tập trung chủ yếu ở khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (trước sáp nhập).
Đứng trước mặt bằng giá cao, người mua hiện nay có xu hướng thận trọng hơn. Họ ưu tiên lựa chọn các dự án có chất lượng tốt, chủ đầu tư uy tín, chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt và đặc biệt là vị trí thuận lợi. Đó là lý do vì sao khu vực vệ tinh như Bình Dương đang lọt vào "tầm ngắm" của giới đầu tư và người mua ở thực. Với lực đẩy khổng lồ từ các dự án hạ tầng giao thông kết nối liên vùng, tiêu biểu như quy hoạch tuyến Metro Thủ Dầu Một - TP.HCM (Bản đồ hướng tuyến vào ga Tao Đàn), Bình Dương không chỉ giải quyết được bài toán về giá mà còn đáp ứng hoàn hảo tiêu chí về sự thuận lợi trong di chuyển.
3. Nguồn Cung Phục Hồi & Thanh Khoản Cải Thiện
Mặc dù giá tăng, điểm sáng của quý III là sự phục hồi của cả nguồn cung và thanh khoản:
- Về nguồn cung: Knight Frank ghi nhận có 2.711 căn được mở bán tại khu vực trung tâm TP.HCM (tăng 29% so với quý II và 48% so với cùng kỳ). Nếu tính cả khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, tổng nguồn cung mới đạt 7.203 căn. Tuy nhiên, tốc độ tăng nguồn cung này vẫn chưa đủ tỷ trọng để kéo giá bình quân toàn khu vực đi xuống.
- Về thanh khoản: Giao dịch ghi nhận sự cải thiện rõ rệt so với đầu năm. Toàn thị trường có 7.544 căn được giao dịch thành công (tỷ lệ hấp thụ đạt 45%). Riêng tại khu vực TP.HCM cũ, lượng bán ra đạt 2.493 căn (tỷ lệ hấp thụ 38%), tăng 40% so với quý trước.
4. Dự Báo Thị Trường Đến Năm 2027
Theo dự báo của Knight Frank Việt Nam, từ nay đến cuối năm 2027, TP.HCM dự kiến sẽ đón nhận thêm 42.593 căn hộ. Trong đó:
- Khu vực trung tâm (chiếm hơn 50% nguồn cung) sẽ tiếp tục nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp và hạng sang.
- Khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ chốt trong việc bổ sung sản phẩm bình dân, trung cấp.
Có thể thấy, trong chu kỳ bất động sản mới, các phân khu vệ tinh có kết nối hạ tầng tốt như Bình Dương sẽ tiếp tục là nơi cung cấp nguồn căn hộ "vừa túi tiền" bền vững nhất cho thị trường siêu đô thị TP.HCM.
