Thị trường bất động sản bước vào quý III/2026 với những tín hiệu phục hồi rõ rệt. Tuy nhiên, điều khiến nhiều người mua nhà và nhà đầu tư băn khoăn là: Tại sao giá bán chung cư tại siêu đô thị TP.HCM vẫn tiếp tục đà tăng? Báo cáo mới nhất từ hãng tư vấn và dịch vụ bất động sản Knight Frank Việt Nam đã chỉ ra những nguyên nhân cốt lõi, đồng thời hé lộ bức tranh toàn cảnh về xu hướng dịch chuyển dòng vốn.
1. Giải Mã Nghịch Lý: Giá Tăng Nhờ... Phân Khúc Hạng Sang
Nhiều người e ngại khi nghe tin giá nhà tăng, nhưng thực chất, sự gia tăng này mang tính cục bộ hơn là một đợt sóng tăng giá đồng đều trên toàn thị trường.
Cụ thể, theo Knight Frank, giá sơ cấp trung bình tại khu vực TP.HCM (trước sáp nhập) đạt mốc 4.210 USD/m2 (khoảng 110 triệu đồng/m2), tăng 3% theo quý. Sự nhảy vọt này chủ yếu được kéo lên bởi sự ra mắt liên tục của các dự án thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang tại khu vực lõi trung tâm.
Bức tranh trở nên cân bằng hơn khi mở rộng phạm vi ra toàn siêu đô thị. Nếu tính cả Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), mức giá sơ cấp bình quân được pha loãng, duy trì ở mức 3.754 USD/m2 (tương đương 97,6 triệu đồng/m2), tăng nhẹ 2,3% so với quý II. Điều này cho thấy các khu vực vệ tinh đang làm rất tốt vai trò "hạ nhiệt" mặt bằng giá chung.
2. Giao Dịch Bùng Nổ: "Ngôi Vương" Gọi Tên Phân Khúc Trung Cấp
Dù mặt bằng giá neo cao, thanh khoản của thị trường lại ghi nhận những con số vô cùng ấn tượng. Điểm sáng lớn nhất đến từ nhu cầu ở thực đối với các sản phẩm có mức giá hợp lý.
- Tại khu vực TP.HCM (trước sáp nhập): Ghi nhận 2.493 giao dịch thành công, tăng vọt 40% so với quý trước (nguồn cung mở bán mới trong kỳ là 2.711 căn).
- Trên toàn phạm vi TP.HCM mở rộng (Gồm Bình Dương, BR-VT): Lượng giao dịch đạt con số ấn tượng 7.534 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ lên tới 45%.
Dữ liệu này khẳng định một xu hướng tất yếu: Các dự án thuộc phân khúc trung cấp tại những khu vực ngoài trung tâm (như phân khu Bình Dương) đang là "thỏi nam châm" thu hút sự quan tâm và xuống tiền mạnh mẽ nhất từ người mua nhà.
3. Tầm Nhìn Đến 2027: Sự Phân Hóa Của Thị Trường
Dự báo về chu kỳ tiếp theo, Knight Frank Việt Nam cho biết đến cuối năm 2027, TP.HCM dự kiến sẽ đón nhận nguồn cung khổng lồ với 42.593 căn hộ mới. Tuy nhiên, rổ hàng này sẽ được phân bổ theo hai thái cực rõ rệt:
- Khu vực trung tâm (chiếm >50%): Tiếp tục nghiêng hẳn về các sản phẩm cao cấp và hạng sang.
- Khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ): Tiếp tục giữ vai trò "thủ phủ" của các sản phẩm bình dân và trung cấp. Nơi đây sẽ là nguồn cung cấp căn hộ "vừa túi tiền" chủ đạo, giải quyết bài toán an cư cho phần lớn người dân siêu đô thị.
4. Góc Nhìn Chuyên Gia: Thị Trường Chọn Lọc Bằng Giá Trị Thực
Lý giải về bức tranh chung, Ông Sơn Hoàng (Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn, Knight Frank Việt Nam) nhận định nhu cầu ở thực đang là động lực chính chống đỡ thị trường. "Người mua hiện đánh giá kỹ lưỡng hơn về khả năng tài chính, chất lượng dự án cũng như chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Các chính sách mới được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch và thu hẹp khoảng cách cung - cầu", ông cho biết.
Đồng quan điểm, Ông Alex Crane (Tổng Giám đốc Knight Frank Việt Nam) đánh giá bức tranh tổng thể là khá tích cực. Sự khác biệt về giá và xu hướng giữa các phân khúc là dấu hiệu bình thường của một thị trường đang trưởng thành. "Thị trường đang trở nên cạnh tranh và chọn lọc hơn. Điều này đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng, chiến lược giá và năng lực thực thi đối với chủ đầu tư, đồng thời mở ra nhiều cơ hội tốt cho người mua", ông Alex Crane nhấn mạnh.
Tựu trung lại, trong bối cảnh giá căn hộ lõi trung tâm không ngừng thiết lập đỉnh mới, việc dịch chuyển dòng tiền về các quỹ căn hộ trung cấp, vị trí kết nối tốt tại khu vực Bình Dương cũ chính là nước đi chiến lược và an toàn nhất cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực trong giai đoạn hiện nay.
